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如何确定财产的权属问题

　　执行实践中经常遇到这样的问题，被执行人将其所有的财产卖给了，第三人也支付了对价并实际占有，但没有办理过户登记手续，仍然登记在被执行人的名下，这种情况下，能否执行该财产?我们认为应当从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为准则的原则下，引入过错原则。

　　一方面我国现行法律如城市房地产管理法、土地管理法等已经明确规定了不动产登记制度。虽然对有关管理部门登记的性质尚有很大争议，究竟是物权登记主义还是行政管理主义不甚明了，但是可以认为，这种登记具有物权登记的性质。在民事活动中也基本上是以登记作为认定所有权的标准。

　　在这个原则下，最高人院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条又辅以第三人过错原则。即没有办理过户登记手续是因第三人主观上的原因造成的，则说明第三人有过错，对该财产，法院就可以查封。如果是由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得了该财产的所有权，法院就应当裁定解除对该财产的查封，以公平保护第三人的合法权益。

　　本案中，案外人刘某虽主张该房产已经被王某转让给了刘某，但该房产仍然由被执行人王某对外出租，仍由王某对房产行使收益、处分的权利。因此案外人刘某并没有实际占有该房产，更没有办理过户登记手续，其对该房产主张所有权的理由当然不能成立，法院可以对该房产进行查封。